Your premises: renting, owning and building

What to do

Start at the top: the first steps matter most. A step with a condition is only for businesses in that situation.

1. Put every lease in writing and have both sides sign it

   Do this first Once

   If you rent the place where you work or you rent out property long-term

   When

   Before you move in or hand over the keys

   What exactly

   The law says a lease of land or a building must be in writing. Put these points in it. The rent, in US dollars, the official currency. A clause to pay in another currency is void; the amount is then changed into dollars at the rate of the signing day. How long it runs: 50 years at most. With no end date, it runs 1 year. It then renews by itself unless one side gives notice in time. What the place may be used for. Which costs the tenant takes over. Costs stay with the landlord unless the law says otherwise or the tenant signs a written list of them. Also write down the state of the place on the day the keys are handed over. Without such a paper, the law assumes the tenant received it in good condition. A lease whose first term is longer than 10 years must also be registered at the land registry (Registo Predial) within 30 days of signing, and so must its transfer or a sublease.

   How

   Write the contract yourself or with a lawyer. Both sides sign and each keeps a copy. Add a short hand-over report, with photos if you can.

   If you don't

   The law sets no fine. But a lease that is not in writing can be void. A court then only accepts other proof of it if the other side caused the paper to be missing.

   Where the law says this

   • Civil Code (Lei 10/2011)

     • Article 1016(1)

       O contrato de arrendamento é celebrado por escrito particular.

     • Article 1016(2)

       o arrendamento é, não obstante a falta de título escrito, reconhecido em juízo, por qualquer outro meio de prova, quando se demonstre que a falta é imputável à contraparte

     • Article 957

       A locação não pode celebrar-se por mais de cinquenta anos; quando estipulada por tempo superior, ou como contrato perpétuo, considera-se reduzida àquele limite.

     • Article 958(1)

       o prazo de duração do contrato de aluguer é igual à unidade de tempo a que corresponde a retribuição fixada, e o de arrendamento ao período de um ano.

     • Article 1022(1)

       Findo o prazo do arrendamento, o contrato renova-se por períodos sucessivos, se nenhuma das partes o tiver denunciado no tempo e pela forma convencionados ou designados na lei.

     • Article 1017(1)

       a renda é mensal e o seu quantitativo tem de ser fixado em moeda com curso legal.

     • Article 1017(4)

       corresponde ao seu equivalente em moeda nacional, segundo o câmbio oficial do dia da celebração do contrato

     • Article 1017(3)

       é nula a cláusula pela qual se convencione o pagamento em moeda específica ou sem curso legal no País

     • Article 969(1)

       O acordo quanto à transferência de encargos para o locatário deve, sob pena de nulidade:

     • Article 969(1)(a)

       Constar de escrito assinado pelo locatário

     • Article 969(1)(b)

       Especificar quais os encargos a cargo do locatário.

     • Article 1009(2)

       Presume-se que a coisa foi entregue ao locatário em bom estado de manutenção, quando não exista documento onde as partes tenham descrito o estado dela ao tempo da entrega.

     • Article 968

       Os encargos da coisa locada recaem sobre o locador, a não ser que a lei os imponha ao locatário ou que haja acordo

     • Article 211

       A declaração negocial que careça da forma legalmente prescrita é nula, quando outra não seja a sanção especialmente prevista na lei.

   • Legal currency decree (Decreto-Lei 20/2003)

     • Article 2(1)

       A moeda oficial da República Democrática de Timor­Leste é o US dólar.

   • Land Registry Code (Decreto-Lei 14/2022)

     • Code 3(1)(j)

       O arrendamento urbano e rústico por prazo inicial superior a 10 anos e as suas transmissões e sublocação;

     • Code 10(1)

       É obrigatória a submissão ao registo predial de todos os factos referidos no artigo 3.º

     • Code 12(1)

       O registo deve ser pedido no prazo de 30 dias a contar da data em que os factos tiverem sido titulados.

2. Check the building is licensed for the business you will run in it

   Do this first Each time it happens

   When

   Before you sign a lease or buy, and before you change what the place is used for

   What exactly

   A building's use licence (licença de utilização) states what the building may be used for. A rented building may only be used for that purpose. Turning a house into a shop, restaurant, clinic or guesthouse is a change of use. It needs an inspection and a new use licence, even if you build nothing. Using a building without a use licence, or for a different use, can be fined. The fine is US$250 to US$10,000 for a person and US$1,000 to US$100,000 for a company. Buildings put up under the rules that applied before the 2022 building law are not affected by it (see 'Not settled yet').

   How

   Ask the landlord or seller for a copy of the use licence. For a change of use, apply for an inspection and a new use licence at the Ministry of Public Works (National Directorate of Buildings).

   Cost

   Licence fees are set by a separate Government act (amount not confirmed here)

   If you don't

   Fine of US$250-10,000 (person) or US$1,000-100,000 (company). The authorities can also order you to stop using the place within 10 days, cut off electricity and water, seal the premises and take the equipment.

   Where the law says this

   • Civil Code (Lei 10/2011)

     • Article 1015(3)

       Se o prédio for urbano e houver licença de utilização, o fim é o que resultar da mesma.

   • Building and urbanisation regime (Decreto-Lei 9/2022)

     • Article 4(2)(e)

       A utilização e a alteração de utilização de edificações;

     • Article 43(1)

       devendo o título mencionar claramente o fim a que se destina a operação urbanística

     • Article 38(3)

       Caso haja mudança de uso da edificação sem realização de obras, o interessado requer a realização de vistoria e a emissão de licença de utilização.

     • Article 46(5)

       A ocupação de edifícios ou quaisquer outras instalações sem licença de utilização ou em desconformidade com o respetivo uso fixado na licença de utilização

     • Article 46(5)

       do disposto nos artigos 42.º e 43.º, constitui infração punível com o pagamento de uma coima no valor de US$ 250 a US$ 10.000.

     • Article 46(12)

       No caso de as contraordenações previstas nos números anteriores terem sido cometidas por pessoas coletivas, as coimas variam entre US$ 1.000 e US $ 100.000.

     • Article 53(1)

       As edificações que tenham sido construídas ao abrigo de direito anterior não são afetadas pela legislação superveniente

   • Urban legality measures (Lei 1/2025)

     • Article 12(1)

       quando estes se mostrem ocupados sem o necessário licenciamento ou se encontrem afetos a fins distintos do autorizado na respetiva licença de utilização.

     • Article 12(2)

       A decisão de cessação da utilização torna-se eficaz no prazo de 10 dias a contar da notificação aos titulares do direito de utilização.

     • Article 12(3)(a)

       Mandar cortar o fornecimento de energia elétrica e o abastecimento de água a partir das redes de infraestruturas públicas;

     • Article 12(3)(b)

       Mandar selar o espaço e apreender o equipamento quando se trate de instalação para atividades económicas.

3. Get a building licence before you build, extend, alter or demolish

   Do this first Each time it happens

   If you are building or renovating

   When

   Before any work starts

   What exactly

   Building, rebuilding, extending, altering or demolishing a building needs an approved project and a licence before work starts. Ordinary upkeep and repairs are exempt. So are inside changes that do not change the use, the structure, the height or the shape of the front and roof. Small works (costing under US$25,000, one floor, 100 m2 or less, no outside infrastructure, no environmental or safety risk) follow a simpler procedure. Otherwise the plans must be signed by a qualified architect or engineer. If you rent, you add the lease to the application, and structural changes also need the landlord's written consent. For works costing more than US$100,000 you lodge a deposit of 5% of the estimated cost before the licence is issued.

   How

   Apply to the Ministry of Public Works (National Directorate of Buildings). Bring three things. First, the Ministry of Justice certificate of your right to the land, or your lease if you rent. Second, the official land plan from the Ministry of Justice. Third, the draft design with a cost estimate. You can first ask the ministry what may be built there. The law also lets municipal offices take in applications and pass them on, under rules still to be set by the ministers.

   Cost

   Licence fees set by a separate Government act (amount not confirmed here); 5% deposit for works over US$100,000

   If you don't

   Fine of US$100-15,000 (person) or US$1,000-100,000 (company). The works can be stopped on the spot; if they cannot be legalised, they can be demolished at the owner's cost. Ignoring a stop or demolition order is the crime of disobedience.

   Where the law says this

   • Building and urbanisation regime (Decreto-Lei 9/2022)

     • Article 4(1)

       A realização de operações urbanísticas depende da aprovação prévia do projeto e respetiva licença

     • Article 10(2)(a)

       certidão com o reconhecimento dos direitos titulados emitida pelos serviços competentes do Ministério da Justiça

     • Article 10(2)(d)

       Planta cadastral oficial emitida pelos serviços competentes do Ministério da Justiça

     • Article 10(2)(e)

       Anteprojeto, incluindo peças desenhadas, memória descritiva e justificativa e estimativa do custo da obra

     • Article 8(1)

       Qualquer interessado pode pedir ao ministério com atribuições na área do licenciamento urbano, a título prévio, informação sobre a viabilidade para realizar determinada construção ou operação urbanística

     • Article 52(1)

       As Autoridades Municipais e Administrações Municipais podem receber e encaminhar aos órgãos e serviços da Administração Central competentes os requerimentos

     • Article 52(1)

       nos termos a aprovar por diploma ministerial conjunto dos membros do Governo

     • Article 4(2)(b)

       As obras de reconstrução, ampliação, alteração ou demolição de edificações;

     • Article 6(1)(a)

       As obras de mera conservação e manutenção das edificações;

     • Article 6(1)(b)

       As obras de alteração no interior de edifícios ou nas suas frações, desde que não impliquem modificações no uso a que se destinem, na estrutura

     • Article 6(1)(b)

       nas cérceas e na forma das fachadas e dos telhados;

     • Article 11(1)(a)

       A estimativa do custo total da obra seja inferior a US$ 25.000;

     • Article 11(1)(b)

       A edificação não inclua infraestruturas exteriores;

     • Article 11(1)(c)

       A edificação não tenha mais de um piso;

     • Article 11(1)(d)

       A atividade a instalar não tenha manifestamente impacto ambiental;

     • Article 11(1)(e)

       A atividade a instalar não constitua qualquer risco para a segurança de pessoas e bens;

     • Article 11(1)(f)

       A área de construção não seja superior a 100 m2.

     • Article 12(1)

       Só podem subscrever e assinar o anteprojeto e os projetos de especialidade os técnicos com formação superior reconhecida nas áreas da arquitetura ou da engenharia

     • Article 10(2)(c)

       No caso de o detentor do terreno ser uma pessoa distinta do proprietário, documento comprovativo da legitimidade do requerente, nomeadamente através de contrato de arrendamento

     • Article 24(1)

       com exceção das obras cuja estimativa não seja superior a US$ 100.000.

     • Article 24(3)

       O montante da caução corresponde a 5% do custo de construção estimado no projeto da obra

     • Article 46(1)

       A realização de quaisquer obras ou edificações sem autorização prévia e respetiva licença de construção

     • Article 46(1)

       constitui infração punível com o pagamento de uma coima no valor de US$ 100 a US$ 15.000.

     • Article 46(12)

       No caso de as contraordenações previstas nos números anteriores terem sido cometidas por pessoas coletivas, as coimas variam entre US$ 1.000 e US $ 100.000.

   • Civil Code (Lei 10/2011)

     • Article 1018(d)

       Fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões

   • Urban legality measures (Lei 1/2025)

     • Article 4(1)

       em violação das normas legais e regulamentares aplicáveis, são embargadas, independentemente da aplicação das penalidades previstas na presente lei

     • Article 4(2)

       devem de imediato determinar a suspensão dos trabalhos

     • Article 7(2)

       Quando não seja possível a legalização da obra nos termos legais e regulamentares aplicáveis, pode ser ordenada a sua demolição

     • Article 10(1)

       são da responsabilidade do proprietário do imóvel ou do infrator quando não sejam o mesmo

     • Article 16

       o não acatamento das medidas de tutela urbanística previstas na presente lei consubstancia a prática de um crime de desobediência.

4. Keep back 10% of the rent you pay and pay it to the Tax Authority

   Important Every month

   If you rent the place where you work

   When

   Every month you pay rent; pay the tax by the 15th of the next month

   What exactly

   This applies if your business is a company or other organisation, not a single person. When it pays rent for land or buildings to a landlord in Timor-Leste, it keeps back 10% of the full rent. Example: rent of US$1,000 a month means you pay the landlord US$900 and the Tax Authority US$100. When you pay the rent, give the landlord a receipt showing the rent and the tax kept back. Pay the tax kept back within 15 days after the end of the month in which you paid the rent. If you trade as a single person (sole trader), you do not keep anything back: your landlord pays the 10% himself. But if your landlord does not live in Timor-Leste, 10% must be kept back whoever pays.

   How

   Pay at the bank or office named by the Tax Authority (ATTL). Keep a copy of the receipt you gave the landlord.

   Cost

   10% of each rent payment, taken out of the rent (not extra)

   If you don't

   If you do not keep the tax back, you owe the missing tax yourself (you can then claim it back from the landlord).

   Where the law says this

   • Taxes and Duties Act (Lei 8/2008, republished by Lei 5/2019)

     • Article 55(1)

       Qualquer pessoa, que não seja uma pessoa singular, que efetue o pagamento de renda a um residente

     • Article 55(1)

       pela locação de terreno ou edifícios, deve reter o imposto do montante ilíquido da renda paga, à taxa de 10%.

     • Article 58(1)

       no prazo de quinze dias após o fim do mês em que o pagamento foi efetuado.

     • Article 58(2)

       No momento do pagamento, o pagador deve entregar ao beneficiário do pagamento um recibo de retenção de imposto

     • Article 58(3)

       é imediatamente responsável pelo pagamento do montante do imposto que não foi retido

     • Article 58(3)

       pode exercer o direito de regresso, relativamente ao montante em causa, junto do beneficiário do pagamento.

     • Article 55(2)

       Quando a pessoa que paga renda pela locação de terreno ou edifícios é uma pessoa singular

     • Article 57

       Qualquer pessoa que efetue um pagamento a um não-residente de rendimento auferido em Timor-Leste

     • Article 49(1)(d)

       Rendimento resultante da locação de bens imóveis sitos em Timor-Leste

5. As a landlord, pay the 10% rent tax yourself if the tenant is a person or the UN

   Important Every month

   Only for: Landlords (long-term rentals) — or if you rent out property long-term

   When

   Every month you receive rent; pay by the 15th of the next month

   What exactly

   Some tenants do not keep tax back for you: single persons, and the United Nations and its agencies. For rent from them, you keep back 10% of the full rent yourself. Pay it within 15 days after the end of the month in which you received the rent. If your tenant is a company, the tenant keeps back the 10%; ask for the receipt. If you, the landlord, are a single person, this 10% is the final income tax on that rent: nothing more is due on it and no costs can be deducted. If the landlord is a company, the tax kept back counts as a credit against its income tax for the year.

   How

   Pay at the bank or office named by the Tax Authority (ATTL).

   Cost

   10% of the rent received from these tenants

   If you don't

   The older rules on tax offences and penalties still apply (amounts not confirmed yet, see 'Not settled yet').

   Where the law says this

   • Taxes and Duties Act (Lei 8/2008, republished by Lei 5/2019)

     • Article 55(2)

       Quando a pessoa que paga renda pela locação de terreno ou edifícios é uma pessoa singular ou quando o pagador é as Nações Unidas ou suas agências especializadas

     • Article 55(2)

       o beneficiário do pagamento deve reter imposto do pagamento ilíquido recebido, à taxa de 10%.

     • Article 59

       no prazo de quinze dias após o fim do mês em que o pagamento foi recebido.

     • Article 61(1)(c)

       mas unicamente se o beneficiário das royalties ou das rendas for uma pessoa singular.

     • Article 61(3)

       não tem mais nenhuma obrigação de imposto no que respeita ao imposto sobre o rendimento incidente sobre esses montantes.

     • Article 61(4)(c)

       Não é permitida nenhuma dedução, incluindo qualquer dedução de reintegração ou amortização, relativa a qualquer despesa ou prejuízo suportado na obtenção do rendimento

     • Article 58(2)

       No momento do pagamento, o pagador deve entregar ao beneficiário do pagamento um recibo de retenção de imposto

     • Article 60(3)

       a mesma beneficia de um crédito de imposto relativo a ao montante retido

     • Article 93(5)

       As disposições legais sobre as infrações e sanções mantêm-se aplicáveis até à aprovação do novo regime.

6. Buy land or buildings only by public deed, and check who may own

   Important Each time it happens

   If you own land or a building

   When

   Before you pay for land or a building

   What exactly

   A sale of land or buildings is only valid if it is made by public deed (escritura pública) before a notary. Foreign people and foreign companies cannot own land or buildings. A company can own them only if it is a Timorese company whose owners are all Timorese citizens. Check that the property is registered in the seller's name: the Registry Code does not allow a sale to be signed until it is, apart from a few special cases. Ask for the building's use licence too. For buildings covered by a use licence, the building law makes the licence and its registration conditions for selling them.

   How

   Sign the sale at a notary. Ask the seller for the land-registry certificate in the seller's name and for the building's use licence.

   Cost

   Notary and registry fees (amounts not confirmed here)

   If you don't

   A sale without a public deed is not valid. Under the Land Law, land and buildings held by foreign people or foreign companies revert to the State.

   Where the law says this

   • Civil Code (Lei 10/2011)

     • Article 809

       O contrato de compra e venda de bens imóveis só é válido se for celebrado por escritura pública.

   • Land Law (Lei 13/2017)

     • Article 6(1)

       Apenas podem ser titulares do direito de propriedade sobre bens imóveis:

     • Article 6(1)(b)

       As pessoas coletivas nacionais, de direito timorense, constituídas exclusivamente por cidadãos nacionais e ou cujo capital seja integral e exclusivamente detido por cidadãos nacionais;

     • Article 7(1)

       As pessoas singulares ou coletivas estrangeiras não têm direito à titularidade do direito de propriedade sobre bens imóveis.

     • Article 7(2)

       reverte para o Estado, exceto se ocorrer usucapião especial a favor de cidadão nacional.

   • Land Registry Code (Decreto-Lei 14/2022)

     • Code 15(1)

       Os factos de que resulte transmissão de direitos ou constituição de encargos sobre imóveis não podem ser

     • Code 15(1)

       titulados sem que os bens estejam definitivamente inscritos a favor da pessoa de quem se adquire o direito

   • Building and urbanisation regime (Decreto-Lei 9/2022)

     • Article 42(2)

       A licença de utilização e o respetivo registo predial são condições necessárias para a transmissão dos edifícios ou lotes titulados.

7. Register a land or building purchase within 30 days

   Important Each time it happens

   If you own land or a building

   When

   Within 30 days of signing the deed

   What exactly

   Registration at the land registry is compulsory when you buy land or a building. The buyer asks for it within 30 days of signing the deed; the notary who made the deed must also ask for it. Until it is registered, your right cannot be used against someone who in good faith gets a conflicting right from the same owner. Once registered, the law presumes the property is yours. Keep the registry certificate and the building's use licence: you need them to sell, lease or change the use of the building.

   How

   Take the deed to the land registry service (Registo Predial) of the Ministry of Justice for the municipality where the property is.

   Cost

   Registry fees set by the Ministry of Justice (amount not confirmed here); double fees if late

   If you don't

   Registering late costs double the registry fees. An unregistered right can lose out to someone who gets a conflicting right from the same owner in good faith.

   Where the law says this

   • Land Registry Code (Decreto-Lei 14/2022)

     • Code 3(1)(a)

       Os relativos ao reconhecimento, constituição, aquisição ou modificação do direito de propriedade

     • Code 10(1)

       É obrigatória a submissão ao registo predial de todos os factos referidos no artigo 3.º

     • Code 11(1)

       Estão obrigados a promover o registo as pessoas singulares e coletivas, privadas ou públicas, que intervenham como sujeitos ativos dos factos sujeitos a registo.

     • Code 11(2)(c)

       Os notários e as entidades que titulem o ato ou reconheçam assinaturas apostas num documento particular sujeito a registo.

     • Code 12(1)

       O registo deve ser pedido no prazo de 30 dias a contar da data em que os factos tiverem sido titulados.

     • Code 14(1)

       determina para as entidades que, estando obrigadas a promovê-lo, não o façam o pagamento do dobro dos emolumentos cobrados para o registo do referido ato.

     • Code 6(1)

       Enquanto não se mostrarem registados, os factos sujeitos a registo são inoponíveis a terceiros.

     • Code 6(4)

       Terceiros, para efeitos de registo predial, são aqueles que tenham adquirido de um autor comum, e de boa fé, direitos incompatíveis entre si.

     • Code 8

       O registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito

     • Code 25(1)

       os serviços de registo predial do município da área da localização do imóvel

   • Building and urbanisation regime (Decreto-Lei 9/2022)

     • Article 42(2)

       A licença de utilização e o respetivo registo predial são condições necessárias para a transmissão dos edifícios ou lotes titulados.

8. Post the licence at the site and keep the works on schedule

   Important All the time

   If you are building or renovating

   When

   From the day the building licence is issued until the works end

   What exactly

   Within 10 working days of getting the building licence, put up a notice at the site. It must be clearly visible from outside and stay up until the works end. Keep the approved plans, the licence and the site logbook at the site. Start work within 90 working days of the licence. Do not stop for more than 30 working days without a reason the ministry accepts, or the licence lapses. Finish within the time set in the licence; you can ask once for more time, up to half the original period. All day counts in the building law are working days.

   How

   Use the notice format the Ministry of Public Works sets; your site manager keeps the documents.

   If you don't

   Fine of US$250-2,000 for a missing notice or missing site documents (company: US$1,000-100,000). If the licence ends because of a missed deadline, the works must stop.

   Where the law says this

   • Building and urbanisation regime (Decreto-Lei 9/2022)

     • Article 27(1)

       No prazo de 10 dias após a emissão do título de licença de construção, o seu titular afixa no local da obra um aviso

     • Article 28(1)

       No local da obra devem ser mantidos e conservados, devidamente assinados e ordenados por datas, os seguintes documentos:

     • Article 30(1)(b)

       No prazo de 90 dias depois da data de emissão do título da licença de construção, se não forem iniciadas as obras sem motivo justificado

     • Article 30(1)(c)

       Quando as obras estiverem interrompidas por mais de 30 dias sem motivo justificado

     • Article 30(1)(d)

       Quando as obras não tenham sido completadas dentro do prazo previsto na licença sem motivo justificado

     • Article 25(4)

       o prazo pode ser prorrogado por uma única vez por período não superior a metade do prazo inicialmente fixado

     • Article 30(2)

       a caducidade da licença de construção determina a paralisação da obra

     • Article 54

       Os prazos que no presente diploma estejam expressos em dias são contados em dias úteis.

     • Article 46(9)

       A não afixação ou a afixação de forma não visível do exterior do local das obras do aviso que publicita a licença de construção

     • Article 46(10)

       A falta de livro de obra ou de quaisquer outros documentos obrigatórios no local onde se realizam as obras

     • Article 46(10)

       no valor de US$ 250 a US$ 2.000.

     • Article 46(12)

       No caso de as contraordenações previstas nos números anteriores terem sido cometidas por pessoas coletivas, as coimas variam entre US$ 1.000 e US $ 100.000.

9. When the works are finished, ask for the inspection and use licence

   Important Each time it happens

   If you are building or renovating

   When

   As soon as the works are finished, before you open or move in

   What exactly

   After any licensed works, clear the site and repair any damage, then ask for an inspection (vistoria) and a use licence. The inspection takes place within 30 working days of your request. You need the use licence to connect the building permanently to public water and electricity; the building licence only covers a temporary connection during the works. The use licence does not replace a business licence: activities that need a sector licence still need one.

   How

   Apply to the Ministry of Public Works (National Directorate of Buildings). Bring the site manager's signed statement that the works follow the approved project, the as-built plans and the site logbook.

   Cost

   Licence fees set by a separate Government act (amount not confirmed here)

   If you don't

   Using the building without a use licence: fine of US$250-10,000 (person) or US$1,000-100,000 (company), and the authorities can order you to stop using it and cut off power and water. An uncleaned site is a reason to refuse the use licence, and leaving rubble or unrepaired damage can be fined US$250-5,000.

   Where the law says this

   • Building and urbanisation regime (Decreto-Lei 9/2022)

     • Article 33(1)

       Concluída a obra, o dono da mesma é obrigado a proceder ao levantamento do estaleiro e à limpeza da área de intervenção

     • Article 33(2)

       O dono da obra é ainda obrigado a proceder à reparação de quaisquer estragos que tenham sido causados em infraestruturas públicas ou noutros edifícios.

     • Article 54

       Os prazos que no presente diploma estejam expressos em dias são contados em dias úteis.

     • Article 38(1)

       Depois de concluída uma obra, o interessado requer a realização de vistoria e a emissão de licença de utilização, independentemente do fim a que se destina.

     • Article 38(5)(a)

       Termo de responsabilidade subscrito pelo responsável pela direção técnica da obra declarando que a obra foi executada de acordo com o projeto aprovado

     • Article 38(7)

       A vistoria é realizada no prazo de 30 dias a contar da data da entrega do requerimento.

     • Article 43(3)

       O título de licença de utilização é o documento necessário para se proceder à ligação definitiva das edificações ou loteamentos às redes públicas de infraestruturas.

     • Article 26(5)

       O título de licença de construção é documento bastante para a autorização de ligação provisória e fornecimento de água e eletricidade para a obra

     • Article 42(4)

       A licença de utilização de edificações não permite, por si só, o exercício de atividades sujeitas a licenciamento setorial nos termos da lei.

     • Article 33(3)

       O não cumprimento integral das obrigações referidas nos números anteriores é motivo de recusa de emissão de licença de utilização

     • Article 46(5)

       A ocupação de edifícios ou quaisquer outras instalações sem licença de utilização ou em desconformidade com o respetivo uso fixado na licença de utilização

     • Article 46(5)

       do disposto nos artigos 42.º e 43.º, constitui infração punível com o pagamento de uma coima no valor de US$ 250 a US$ 10.000.

     • Article 46(12)

       No caso de as contraordenações previstas nos números anteriores terem sido cometidas por pessoas coletivas, as coimas variam entre US$ 1.000 e US $ 100.000.

     • Article 46(7)

       A não remoção dos entulhos e demais detritos resultantes da obra ou não reparação de estragos

     • Article 46(7)

       constitui infração punível com o pagamento de uma coima no valor de US$ 250 a US$ 5.000.

   • Urban legality measures (Lei 1/2025)

     • Article 12(3)(a)

       Mandar cortar o fornecimento de energia elétrica e o abastecimento de água a partir das redes de infraestruturas públicas;

10. Get the landlord's written OK before you sublet or share the space

    When it comes up Each time it happens

    If you rent the place where you work

    When

    Before anyone else uses part of your rented space

    What exactly

    You may not sublet, lend or hand over all or part of the rented place unless the law or the landlord allows it. The landlord's permission must be in writing, like the lease. Once allowed, tell the landlord within 15 days who is using it. You may charge a subtenant at most your own rent plus 20%, unless the landlord agrees otherwise.

    How

    Ask the landlord for a signed letter or an addition to the lease naming the subtenant.

    If you don't

    The landlord can end the lease for unlawful subletting or for charging a subtenant too much.

    Where the law says this

    • Civil Code (Lei 10/2011)

      • Article 967(f)

        Não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato

      • Article 967(f)

        excepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar

      • Article 992(1)

        A autorização para sublocar está sujeita à forma exigida para a locação.

      • Article 967(g)

        Comunicar ao locador, dentro de quinze dias, a cedência do gozo da coisa por algum dos referidos títulos, quando permitida ou autorizada;

      • Article 994

        O locatário não pode cobrar do sublocatário renda ou aluguer superior ou proporcionalmente superior ao que é devido pelo contrato de locação, aumentado de vinte por cento

      • Article 994

        salvo se outra coisa tiver sido convencionada com o locador.

      • Article 1018(e)

        Subarrendar ou emprestar, total ou parcialmente, o prédio arrendado, ou ceder a sua posição contratual, nos casos em que estes actos são ilícitos

      • Article 1018(f)

        Cobrar do sublocatário renda superior à que é permitida nos termos do Artigo 994.º

Good to know

• Foreigners cannot own land in Timor-Leste. This comes from the Constitution and the Land Law, and it also covers companies with any foreign owner. They rent instead, and a lease can run for up to 50 years.

  Where the law says this

  • Land Law (Lei 13/2017)

    • Preamble

      pela proibição constitucional constante do n.° 4 do artigo 54.°, que veda aos cidadãos estrangeiros a propriedade privada da terra.

    • Article 6(1)(b)

      As pessoas coletivas nacionais, de direito timorense, constituídas exclusivamente por cidadãos nacionais e ou cujo capital seja integral e exclusivamente detido por cidadãos nacionais;

    • Article 7(1)

      As pessoas singulares ou coletivas estrangeiras não têm direito à titularidade do direito de propriedade sobre bens imóveis.

  • Civil Code (Lei 10/2011)

    • Article 957

      A locação não pode celebrar-se por mais de cinquenta anos; quando estipulada por tempo superior, ou como contrato perpétuo, considera-se reduzida àquele limite.

• Leases now follow the Civil Code of 2011, including leases signed before it. The Civil Code replaced the 2005 law on private leases, so contract templates based on that law may be out of date.

  Where the law says this

  • Civil Code (Lei 10/2011)

    • Approving law 17(2)

      É revogada a Lei n.º 12/2005, de 12 de Setembro sobre o Regime Jurídico de Bens Imóveis e Arrendamento entre particulares.

    • Approving law 8(1)

      Aos contratos de locação celebrados antes da entrada em vigor do novo Código Civil é aplicável o regime da locação nele agora estabelecido

• A landlord can end your lease early only through a court, and only for reasons the law lists. Examples: unpaid rent, a different use, unauthorised structural works or subletting, or a business kept closed for more than a year. To end the lease at the end of its term, the landlord gives written notice: 90 days for leases of 1 to 6 years, 180 days for 6 years or more. A landlord cannot do this in the first 2 years.

  Where the law says this

  • Civil Code (Lei 10/2011)

    • Article 1018

      O senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário:

    • Article 1018(a)

      Não pagar a renda no tempo e lugar próprios nem fizer depósito liberatório

    • Article 1018(b)

      Usar ou consentir que outrem use o prédio arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele ou daqueles a que se destina

    • Article 1018(h)

      conservar o prédio encerrado por mais de um ano, consecutivamente

    • Article 1001(2)

      A resolução do contrato fundada na falta de cumprimento por parte do locatário tem de ser decretada pelo tribunal

    • Article 1022(2)

      o senhorio não goza do direito de denunciar o contrato para o seu termo ou para o termo das renovações antes do decurso de dois anos

    • Article 1023(1)

      A denúncia tem de ser comunicada por escrito ao outro contraente com a antecedência mínima seguinte:

    • Article 1023(1)(a)

      Cento oitenta dias, se o prazo for igual ou superior a seis anos;

    • Article 1023(1)(b)

      Noventa dias, se o prazo for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;

• If the landlord sells the building, the new owner takes over your lease, subject to the registration rules. So register a lease longer than 10 years. You also have the first right to buy the place you rent. You can also sell your business with its equipment and stock. The shop lease then passes to the buyer without the landlord's consent, if the buyer keeps the same kind of business there. Tell the landlord within 15 days.

  Where the law says this

  • Civil Code (Lei 10/2011)

    • Article 988(1)

      O adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras do registo.

    • Article 988(2)

      O arrendatário tem direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado.

    • Article 1031(1)

      É permitida a transmissão da posição do arrendatário, sem dependência de autorização do senhorio, em caso de alienação da empresa comercial.

    • Article 1031(2)(b)

      A transmissão que não seja acompanhada da transferência, em conjunto, das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram a empresa comercial.

    • Article 1031(2)(a)

      Passar a exercer-se no prédio, transmitido o seu gozo, outro ramo de actividade

    • Article 967(g)

      Comunicar ao locador, dentro de quinze dias, a cedência do gozo da coisa por algum dos referidos títulos, quando permitida ou autorizada;

  • Land Registry Code (Decreto-Lei 14/2022)

    • Code 3(1)(j)

      O arrendamento urbano e rústico por prazo inicial superior a 10 anos e as suas transmissões e sublocação;

• Late rent costs extra: the landlord can claim 50% on top of the late amount, or 100% if you are more than 30 days late. Paying within 10 days of the due date avoids this. Unless the lease says otherwise, monthly rent is due on the first working day of the month.

  Where the law says this

  • Civil Code (Lei 10/2011)

    • Article 979

      Na falta de convenção em contrário

    • Article 979

      a primeira vencer-se-á com a celebração do contrato e cada uma das restantes no primeiro dia útil do mês a que diga respeito.

    • Article 980(1)

      o locador tem o direito de exigir, além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a metade do montante que for devido

    • Article 980(2)

      Se o atraso exceder trinta dias, a indemnização referida é aumentada para o dobro;

    • Article 980(3)

      Cessa o direito à indemnização ou à resolução do contrato, se o locatário pagar a renda ou o aluguer no prazo de dez dias a contar do início da mora.

• A use licence is not a business licence. Medium- and high-risk trades need a sector licence for opening or changing their premises. A licensed business that moves must tell SERVE within 10 working days.

  Where the law says this

  • Building and urbanisation regime (Decreto-Lei 9/2022)

    • Article 42(4)

      A licença de utilização de edificações não permite, por si só, o exercício de atividades sujeitas a licenciamento setorial nos termos da lei.

  • Trade licensing (Decreto-Lei 89/2023, as republished)

    • Article 5(1)

      O exercício da atividade comercial de médio e alto risco, a instalação e a alteração dos respetivos estabelecimentos, estão sujeitos a licenciamento setorial

  • Licensing of economic activities (Decreto-Lei 34/2017, as republished)

    • Article 6(1)(b)

      A alteração da localização do estabelecimento destinado ao exercício da atividade económica licenciada;

    • Article 6(2)

      O prazo para a comunicação prevista no número anterior é de 10 dias úteis.

• When a company or other organisation pays a builder, it keeps back 2% of each payment for building work. For construction consultancy it keeps back 4%. It pays this to the Tax Authority within 15 days after the end of the month.

  Where the law says this

  • Taxes and Duties Act (Lei 8/2008, republished by Lei 5/2019)

    • Article 53(1)(a)

      Efetue atividades de construção ou edificação;

    • Article 53(1)(b)

      Preste serviços de consultoria na área da construção;

    • Article 53(2)

      Excetuando os casos em que se aplica o disposto no número seguinte, qualquer pessoa que não seja uma pessoa

    • Article 53(2)

      singular, que faça um pagamento ao qual o presente artigo se aplica, deve reter imposto do pagamento ilíquido

    • Article 53(2)

      à taxa prevista para o pagamento no Anexo VIII.

    • Annex VIII

      Rendimento de uma atividade de construção ou edificação | 2%

    • Annex VIII

      Rendimento de serviços de consultoria para construção | 4%

    • Article 58(1)

      no prazo de quinze dias após o fim do mês em que o pagamento foi efetuado.

• Fire safety: an employer must set first-aid, firefighting and evacuation measures and name the staff responsible for them. The plans for new apartment buildings, and for certain special building projects, include a fire-safety design.

  Where the law says this

  • Workplace safety law (Lei 11/2023)

    • Article 8(1)(i)

      Estabelecer, em matéria de primeiros socorros, de combate a incêndios e de evacuação de trabalhadores, as medidas que devem ser adotadas e a identificação dos trabalhadores responsáveis pela sua aplicação

  • Building and urbanisation regime (Decreto-Lei 9/2022)

    • Article 17(1)(h)

      Segurança contra incêndios em edifícios de habitação de utilização coletiva ou operações urbanísticas especiais;

Questions business owners ask

Who to contact

• Ministry of Public Works - National Directorate of Buildings (DNE) Building licences, use licences, inspections and change of use
• Ministry of Justice - land registry service (Registo Predial) Register land or building purchases and leases over 10 years
• Ministry of Justice - land, property and cadastre services (Terras e Propriedades) Land titles, the cadastral survey and the national property register
• A notary (notário) Public deed for buying or selling land and buildings
• ATTL - Tax Authority of Timor-Leste Pay the 10% tax kept back on rent and the tax kept back on builder payments
• SERVE - business registration and licensing office Report the move of a licensed business within 10 working days

The laws behind this guide

• Civil Code (Lei 10/2011) Sets the rules for leases: written form, maximum 50 years, rent, subletting, repairs and ending a lease; also the public deed for buying land
• Legal currency decree (Decreto-Lei 20/2003) Makes the US dollar the official currency, so rent is set in dollars
• Land Law (Lei 13/2017) Says who may own land and buildings (Timorese citizens and wholly Timorese-owned companies) and sets up the national property register
• Land Registry Code (Decreto-Lei 14/2022) Lists what must be registered (purchases, leases over 10 years), the 30-day deadline and the double fee for late registration
• Building and urbanisation regime (Decreto-Lei 9/2022) Building and use licences, inspections, site rules and fines
• Urban legality measures (Lei 1/2025) Lets the authorities stop illegal works, demolish them, stop an unlicensed use and cut off power and water
• Taxes and Duties Act (Lei 8/2008, republished by Lei 5/2019) 10% tax kept back on rent; 2% and 4% kept back on payments for building work and design
• Trade licensing (Decreto-Lei 89/2023, as republished) Medium- and high-risk trades need a sector licence for their premises
• Licensing of economic activities (Decreto-Lei 34/2017, as republished) A licensed business that moves tells SERVE within 10 working days
• Workplace safety law (Lei 11/2023) Employers organise first aid, firefighting and evacuation

Not settled yet

These points could not be confirmed from the official texts, so this guide does not state them as rules. Check them with the authority or a lawyer.

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